近年來(lái)，因?yàn)榻杳I(mǎi)房引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮。

葉某為了規(guī)避限購(gòu)政策借用好朋友劉某的名義購(gòu)買(mǎi)了一套住房，因葉某資金有限，劉某幫助其支付了一部分首付款，房屋的按揭貸款也辦在劉某名下，葉某不定期向劉某的賬戶(hù)轉(zhuǎn)賬用于償還劉某的借款及貸款。房屋購(gòu)買(mǎi)后由于葉某長(zhǎng)期在外地工作，而劉某為解決家庭居住問(wèn)題，讓其父母暫住在該房屋中。但插曲總會(huì)無(wú)征兆的降臨，劉某的妻子起訴劉某要求離婚，并分割該房屋。

那葉某與劉某借名買(mǎi)房的法律關(guān)系成立嗎？

1、劉某雖然寫(xiě)過(guò)一份《情況說(shuō)明》認(rèn)可該房屋屬于借名買(mǎi)房，但沒(méi)有其妻子的簽字和任何認(rèn)可的文件，無(wú)法證明葉某與劉某的妻子也存在借名買(mǎi)房的合意。

2、因葉某在外地工作，房屋購(gòu)買(mǎi)相關(guān)手續(xù)均是劉某辦理。首付款及貸款均是從劉某賬戶(hù)轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商，二人之間雖然資金往來(lái)頻繁，但關(guān)于購(gòu)房款仍未向劉某全部付清。

3、葉某借用劉某名義購(gòu)買(mǎi)該房屋，是為了規(guī)避限購(gòu)政策，明顯違反了國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，既影響第三人利益，也影響社會(huì)共同利益。

因此，葉某與劉某之間的借名買(mǎi)房法律關(guān)系不成立，葉某可以通過(guò)民間借貸糾紛起訴要求劉某返還款項(xiàng)。

無(wú)獨(dú)有偶，田某于1999年出資回購(gòu)父親承租公房，并登記在其父親名下，后田某一直與老人居住在該房屋中。我們永遠(yuǎn)不知道明天和意外哪個(gè)先到，田某父親不幸去世，田某的母親也已于80年代去世。田某與其姐姐商量過(guò)戶(hù)事宜，但姐姐卻提出了質(zhì)疑，雙方協(xié)商無(wú)果，田某起訴至法院。

田某主張其與其父親之間存在口頭借名買(mǎi)房的協(xié)議，并提供了支付購(gòu)房款的流水以及田某父親生前留有一份《聲明書(shū)》，對(duì)房屋購(gòu)買(mǎi)過(guò)程、出資、居住情況進(jìn)行了說(shuō)明，以及日后對(duì)房屋的安排。

根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（試行）（2010.12.21 實(shí)施）第十五條規(guī)定第二款規(guī)定：當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。如果出資人只有證據(jù)證明其出資，而無(wú)證據(jù)證明雙方有借名買(mǎi)房的約定，法院也不宜認(rèn)定為借名買(mǎi)房關(guān)系，購(gòu)房出資可被認(rèn)定為債權(quán)或贈(zèng)與。

即便該《聲明書(shū)》有效，其體現(xiàn)的也是產(chǎn)權(quán)人對(duì)于自己遺產(chǎn)的安排，并非對(duì)借名買(mǎi)房事實(shí)的確認(rèn)。田某也未曾提供其他證據(jù)佐證借名買(mǎi)房。所以，法院無(wú)法認(rèn)定田某與其父親之間并不存在借名買(mǎi)房的合意。

對(duì)此，小編也歸納總結(jié)了相關(guān)判例，對(duì)于借名買(mǎi)房的事實(shí)認(rèn)定法院一般從以下幾方面進(jìn)行審查：

1、借名買(mǎi)房的原因。原因是否具有合理性、合法性，是否違背民法基本原則公序良俗，如果為了規(guī)避限購(gòu)政策、貸款政策等借名買(mǎi)房的存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

2、雙方是否有借名買(mǎi)房的合意。借名買(mǎi)房合同是證明借名買(mǎi)房法律關(guān)系最直接、最有效的證據(jù)；如果是口頭借名買(mǎi)房還需要結(jié)合其他證據(jù)輔佐證明，形成完整的證據(jù)鏈條，使借名買(mǎi)房的事實(shí)達(dá)到高度蓋然性。

需要注意的是為購(gòu)買(mǎi)國(guó)家政策性保障性住房所簽訂的借名買(mǎi)房合同是無(wú)效的，因?yàn)檫@類(lèi)房屋需要具備購(gòu)房資質(zhì)，經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的搖號(hào)審核才能購(gòu)買(mǎi)，如具備搖號(hào)資格的家庭放棄購(gòu)買(mǎi)，排號(hào)在后的家庭依次遞補(bǔ)。因此該類(lèi)借名買(mǎi)房合同侵犯了其他家庭的利益，應(yīng)為無(wú)效。

3、購(gòu)房款的出資及購(gòu)房手續(xù)辦理情況。購(gòu)房款是否由借名人全款出資，且流水賬目清晰；購(gòu)房時(shí)借名人是否到場(chǎng)辦理相關(guān)手續(xù)。

4、房屋居住情況。房屋購(gòu)買(mǎi)后由誰(shuí)居住、控制，購(gòu)房合同、發(fā)票、房產(chǎn)證等在誰(shuí)手里，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、水電費(fèi)等繳納情況。

很多人為了規(guī)避限購(gòu)政策、規(guī)避貸款障礙、隱藏真正的財(cái)產(chǎn)信息等原因，借用他人名義購(gòu)買(mǎi)住房。實(shí)踐中借名買(mǎi)房屢屢因登記購(gòu)房人反悔、死亡等情況否認(rèn)借名買(mǎi)房的事實(shí)從而引發(fā)糾紛，而法院對(duì)借名買(mǎi)房的認(rèn)定也頗為嚴(yán)格。建議大家存在這中想法時(shí)可以咨詢(xún)律師，家瑜律師團(tuán)隊(duì)為您提供優(yōu)質(zhì)的財(cái)富規(guī)劃與傳承法律服務(wù)，如有需要可留言或撥打電話(huà)。

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